全球观焦点：​桂林这个小区外墙开裂屋内渗水，修补后的效果不佳，开发商回应

近日，桂林临桂区三祺·澜湖国际小区(以下简称澜湖国际)的居民反映称，该小区有些楼栋存在外墙开裂、渗水问题，开发商虽对墙面进行了一定的修补，但效果不佳。有些业主表示，自家屋内墙壁还存在开裂、渗水等问题，他们多次要求物业及开发商处理此事，但一直没得到妥善处置。

业主：不少楼栋外墙开裂屋内渗水

(资料图片仅供参考)

记者来到澜湖国际看到，眼前几栋房子外墙对比鲜明，有楼栋外墙看起来平整鲜亮，而有的外墙上都是修补的痕迹，修补后的墙面颜色深浅不一，使原本鹅黄色的墙面看上去有些斑驳。

“我们这两栋楼交房才一年多，很多业主家就出现了墙壁开裂的情况，有的业主为此一直没收房。”澜湖国际业主阳先生介绍，去年4月，小区9、10两栋楼交房，验房过程中，他发现小区一些楼栋外墙都有开裂的现象，不少业主家里出现渗水。

单女士的房子在9栋，去年她验房时发现好几处墙面都有明显空鼓，外墙也有明显的裂痕，下雨天有雨水渗透进来，她家楼下业主家也有外墙开裂渗水的情况。单女士说，墙面空鼓的问题她向住建部门反映过，开发商派人修整了，但修整后裂缝仍有渗水的情况。

该小区7楼的业主则反映，她家是去年12月底交的房，现在从外墙可以明显看到主卧的位置有一条长2米左右的裂缝，下雨天潮湿渗水，“不敢想象几年后，这面墙会变成什么样子。”

在该小区的业主维权群里，很多人均反映自家外墙有开裂、渗水、发霉等问题。“5年前，第一期交房的那几栋楼基本是年年漏、年年补，有的业主实在烦了，就自己找了师傅修补墙面裂缝，之后屋里就再也没有渗过水。”有业主表示。

阳先生说，这段时间他一直在统筹大家的意见跟开发商进行沟通，业主们希望将有问题的外墙全部统一整改，彻底解决开裂、渗水的问题，但目前没有得到满意的答复。

问题没解决 外观还难看

有业主质疑，小区外墙漏了补、补了漏，既没彻底解决问题，留下的“补丁”又不美观。“外墙这些一块块的深色色块就是他们修补后的痕迹，特别丑。”有业主说。

一位业主向记者展示了物业管家回复的修补方式，即外墙裂缝打开填补抗渗材料，刷防水，外墙饰面修复。但有业主质疑，从修补的痕迹来看，开发商并没有按所说的步骤进行施工，而是简单在墙上刷了一层类似防水漆的透明涂料，刷了漆后仍能看到裂缝，每块裂缝修补时间不一，时间久了就变得一块深一块浅，跟打了补丁一样。

从事建筑行业20多年的郑先生说，墙面的裂缝周围一般都有空鼓，南方天气较为潮湿，也比较容易出现这样的情况。修补这样的裂缝，应该将空鼓层凿掉然后批灰、刮腻子，再刷外墙漆。如果出现裂缝且渗水的情况，只在裂缝上涂一层防水材料之类的东西是没用的。

此前，临桂区住房和城乡建设局已接到澜湖国际业主反映的外墙开裂、渗水问题。该局质监站工作人员表示，业主反映基本属实，他们已联系建设单位、施工单位以及设计单位负责人到现场查看，对问题做了汇总，协调建设单位和物业公司统计需要修补的户数和具体问题，要求设计和施工单位找出原因，做出修补的专项方案，督促相关单位按照专项方案及时修补，避免造成业主的损失。

开发商：一直在积极处理问题

桂林三祺投资有限公司工程管理部侯经理介绍，澜湖国际共有14栋商住楼，分4期销售，第一期交付时间已过去5年多，从第一期开始，就有业主反映外墙开裂、渗水的情况，开发商也都进行了处理。

侯经理表示，外墙开裂的情况在合理范围内，不属于房屋质量问题。外墙开裂的原因有很多，例如桂林降雨量较多，不同楼栋施工队技术有差异等。

“业主反馈的外墙问题，我们都会按流程进行登记。”侯经理解释，部分业主认为外墙斑驳难看，是因为外墙原本是淡黄色，修补时不同时间涂上防水材料就会产生色差。

对于一些业主质疑未按墙面修补流程修补裂缝的问题，侯经理解释，外墙开裂分为两种情况，一种是表面的裂痕，他们采取的是在表面涂一层防水材料;另一种是墙内的开裂，他们会在墙缝内填抗渗材料等。

“墙面修复后仍会渗水也是正常的。”侯经理说，裂缝有长有短，有的墙面可能会出现多个漏水点，在下一次下雨时才看出来哪里还有其他漏点，需要再对这一个点进行修补。还有一种情况，墙缝内还会有积水的情况，等积水干透后就好了。

侯经理说，只要是在5年质保期内，他们一定会积极为业主除了墙面开裂、渗水的情况。对于业主们其他的诉求，他们会跟业主进行再协调沟通。

律师：开发商应承担这些责任

对于该小区业主遭遇的问题，广西铁痕律师事务所黄鹏律师认为，房屋外墙开裂或渗水的情况属于房屋质量的瑕疵问题。

律师表示，房屋质量问题按严重程度分为几种情况，一是购房者所购房屋主体质量经验收合格并交付使用，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用，一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。

在这种情况下，如果房屋已经验收合格并交付使用，则开发商应当承担违约责任，购房人则可以请求解除合同和赔偿损失。

其二，购房者所购买的房屋存在质量问题，但尚未达到“严重影响正常居住使用”这一程度。在这种情况下，开发商轻微违约，所以购房者不能要求解除合同进行退房。在保修期内，开发商应当承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

对于业主们关心的房屋保质期的问题，黄鹏认为，保证房屋的安全是开发商的基本义务。根据《建设工程质量管理条例》的规定，其中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

但建筑的不同部位对应的保质期长短有所不同。对于关乎房屋安全的主体结构，是要终身保质的。对于该小区的墙面渗水问题，要区分是由于开裂引起还是墙面防渗漏工程导致，如果是开裂引起渗水，则由开发商在设计文件规定的该工程的合理使用年限承担保修责任，如果是墙面防渗漏工程质量不合格导致，开发商的质保期为5年。5年后可以申请维修资金维修。

现阶段，建议业主与开发商可双方协商确定维修方案，如果无法协商或者无法确定，也可以申请房屋评估质量鉴定机构对渗水原因进行鉴定，再根据鉴定结论确定维修方案。如果无法协商或者协商不成可以到法院起诉。

来源丨记者周子琪